Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Кіровоградській області скасувало реєстрацію декларацій про початок виконання будівельних робіт на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями (Житловий комплекс «Набережний квартал»), який розташований за адресою: м. Кіровоград, вул. Юрія Олефіренка (колишня Фрунзе, біля Ковалівського парку).
Директор адвокатської фірми «Прецедент» Сергій Орловський розповів Першій електронній, що робити аби захистити себе від ризиків при купівлі недобудованого житла.
Покупці квартир в новобудовах можуть втратити все
Тенденції на первинному ринку нерухомості свідчать про збільшення кількості будівництв, віднесених до незаконних. За даними містобудівного кадастру Києва за останні місяці список самочинних поповнили ще шість будівництв. Свіжий приклад, коли державна архітектурна-будівельна інспекції України скасувала дозвіл на будівельні роботи по вулиці Микільсько-Слобідській в м. Києві, водночас перетворивши будівництво ЖК «Сонячна Рив’єра» з законного на незаконне.
Це означає тільки стрімке зростання числа власників, що потребуватимуть захисту своїх прав та інвестицій. Що в такому випадку можна запропонувати покупцям, чий об’єкт опинився в «чорному списку» недобудов? Експерти радять інвесторам в першу чергу в підтвердити майнові права на квартиру, їх дійсність та добросовісність набуття. Проте суди, обґрунтовуючи свої рішення останньою практикою Верховного суду України, в своїй більшості відмовляють у визнанні права власності на майнові права на квартири, не завершені будівництвом.
В такому випадку альтернативою судовому порядку, є реєстрація майнових прав на квартиру, не завершену будівництвом, у вже діючому реєстрі майнових прав. Така реєстрація замінює рішення суду і є достатнім доказом офіційного визнання державою майнових прав за інвестором та законності їх набуття.
В історіях з незаконним будівництвом інтереси покупців, що вклалися в проблемні новобудови, найчастіше залишаються без належної уваги. Частіше лунає думка, що інвестори самі винуваті у своїх лихах, потрібно уважніше ставитися до вибору забудовника й не шукати дешевих варіантів. Тому їх проблеми не заслуговують на увагу більшості, і тим більше вирішення на державному рівні. Особливо дістається потерпілим від діяльності компаній УКО Груп. Експерти адвокатської фірми «Прецедент» вважають помилковим звинувачувати покупців такої нерухомості у їх бажанні купити дешевше. Для більшості з них купити «повітря» – ледве не єдина можливість забезпечити свої родини житлом. Також інвестору-фізичній особі об’єктивно бракує знань, необхідних для правильного вибору нового будівництва із запропонованих на ринку, а також для розуміння змісту договорів щодо їх придбання. Для нього завжди існує ризик помилково чи, навіть, в разі уведення його в оману недобросовісним забудовником, придбати нерухомість в проблемному об’єкті. Тому держава повинна забезпечити особливий захист більш слабкого суб’єкта економічних відносин, яким є інвестор-фізична особа. Такий висновок був зроблений Конституційним судом України в рішенні від 10 листопаду 2011р. № 15-рп/2011 щодо споживачів фінансових послуг, але повністю може бути застосований й до покупців квартир у новобудовах
В одних випадках велика кількість постраждалих інвесторів обумовлена бездіяльністю державних органів, пов’язаною з не припиненням очевидного самовільного будівництва (взагалі без дозвільних документів на самовільно зайнятих ділянках) на ранніх його етапах. В інших – збільшення кількості незаконних будівництв викликано скасуванням раніше виданих дозвільних документів у зв’язку з виявленням допущених при їхній видачі порушень.
За таких обставин перекладати фінансові наслідки повністю на покупців було б нечесно. Держава також має бути відповідальною за свою діяльність. На щастя, ми вже маємо позитивні приклади відповідальності держави за неналежне виконання його органами своїх функцій. Так, Вищий адміністративний суд України вже визнавав вину Національного банку України в ліквідації Брокбізнесбанку, що дозволило його вкладником вимагати від держави сплати шкоди за втраченими депозитами. Цей досвід, коли держава понесла відповідальність перед вкладниками банку, цілком може бути перенесений в будівництво на можливість постраждалих інвесторів вимагати відшкодування збитків, у випадку, коли держава не забезпечила належний контроль діяльності несумлінного забудовника.
Взагалі ж інвесторам проблемних новобудов залишається розраховувати на усунення забудовником виявлених недоліків і на завершення будівництва. Або ж при, відсутності надії на добудову й відверте шахрайство, змістити акценти в бік відшкодування збитків, у тому числі, і за рахунок держави, що не виконало свої контрольні функції.
В останньому випадку інвестору важливо подбати про реєстрацію майнових прав на квартиру, не завершену будівництвом. Для цього йому необхідно зареєструвати майнові права на квартиру в діючому державному реєстрі майнових прав.
Пояснення написав директор адвокатської фірми «Прецедент» Сергій Орловський