Найближчим часом на ринку нерухомості очікуються дві новації. Так, з 1 листопада вводиться обов’язкова оцінка нерухомого майна ліцензованим оцінювачем при операції з купівлі-продажу.
Водночас на розгляді у Верховній Раді перебуває законопроект, який передбачає передачу реєстраційних справ від комунальних БТІ до підприємств «Укрдержреєстру». Обидві новації свого часу презентувалися «вгорі» як такі, що поліпшать – спростять та здешевлять – операції на ринку нерухомості, а також зроблять справедливим оподаткування таких угод. Тим часом «знизу» є сигнали, що насправді виходить із точністю до навпаки.
Новація №1 – незручна й дорогаʹ
Разом із процедурою обов’язкової оцінки ліцензованим оцінювачем запрацюють і нові податкові норми. Яка б сума не була вказана в договорі між сторонами, платити податок на прибуток доведеться з тієї суми, яку назве оцінювач. Нібито все логічно й правильно, адже тепер не можна буде дурити державу, продаючи палаци, оцінивши їх у документах, а відповідно й сплативши державі податок, як за мазанку. Та як бути, коли сільська хатинка оцінюється як палац?
Красномовний приклад – історія мешканки села Губівка Компаніївського району, детально описана колегами з «Нової газети». Сільський будинок – не «шевченківська» хатка, але й не хороми – оцінщики оцінили у 108 тисяч гривень. Більша частина суми – 94 тисячі – затягнув будинок і ще 14 тисяч – присадибна ділянка. За новими законами, при оцінці майна враховується й вартість прилеглого земельного наділу.
«Податку на усе це багатство накапало немало: п’ять з половиною тисяч гривень треба віддати нотаріусу і ще 9 тисяч – необхідний для сплати податок на прибуток, нарахований на вказану оцінщиком вартість майна», – розповідає жінка.
Й справедливий гнів жінки видається цілком зрозумілим, адже найбільше, що пропонують за будинок потенційні покупці – 20 тисяч гривень.
«Оціночна вартість, з якої треба сплатити податок, значно зросла. Виходить, що легше розібрати будинок на будматеріали, а не продавати його. – Нарікає жінка на отак от спрощену та поліпшену процедуру. – Душа болить, що рідне село, де я народилася і прожила все життя, занепадає, руйнуються ще хороші будинки, бо людям простіше про них забути, аніж переоформити. Прошу, допоможіть усім селам України, бо це проблема не лише нашого».
Останні слова жінка адресує нардепові Станіславу Березкіну. Вона хоче, щоб через адресата озвучена нею проблема була порушена та розглянута на найвищому державному рівні.
Як з’ясувалося, перегляду, зокрема й цих питань, чекають і в БТІ – відомстві, яке ще допоки теж відає оцінкою нерухомості.
Начальник Кіровоградського обласного об’єднаного бюро технічної інвентаризації Вікторія Шихова пояснює, що перехід на нову методику оцінювання відбувся ще у 2011 році, коли постановою Кабміну було регламентовано брати за базову не технічну, а ринкову вартість нерухомості.
«Змінилася і методика оцінювання, і оціночна вартість нерухомості. Коли до вартості будівлі почали прив’язувати ще й вартість землі, оціночна вартість майна суттєво зросла, що й викликає тепер багато нарікань з боку людей.
Крім того, раніше БТІ оцінювало технічні параметри будівлі: її тип, стан і зношеність та інші суто технічні характеристики. Враховувалася також фактична вартість будівництва на момент зведення будівлі. А на селі, зазвичай, будівництво відбувається за так би мовити простими технологіями, а відповідно й вартість його порівняно невелика. Тепер же, коли методика оцінки змінилася, люди продають будинок за 15 тисяч, а податку з цієї операції сплачують 10. А якщо додати ще й вартість переоформлення землі, а це – окрема процедура, то люди залишаються ні з чим.
Варто сказати, що на кожну будівлю у нас є інвентарна справа, в якій міститься історія споруди за останні 70 років. Ми знаємо, що навіть за презентабельним фасадом з сучасної «вагонки» може ховатися звичайна мазанка, яку таким чином осучаснили під продаж. І ми враховували всі ці нюанси, оцінюючи майно. Зараз же все це до уваги не береться, немає індивідуального підходу», – пояснює Вікторія Шихова.
А отже, й фахівці визнають, що правильна за законом ціна не завжди виявляється справедливою і адекватною. Особливо, коли йдеться про нерухомість у сільській місцевості. У БТІ погоджуються із зауваженнями людей і кажуть, що вирішити проблему можна лише поверненням до старої методики обрахунку оціночної вартості землі.
«Щодо бажання людей, щоб переоформлення майна було функціонально передано сільським радам (щоб нікуди зайвий раз не їздити), цього зробити не можна. Сільський голова не має доступу до нотаріальної бази й не знає усіх нюансів, які треба врахувати при переоформленні майнових прав, скажімо, скільки всього спадкоємців претендують на це майно. А ось затвердити регіональні коефіцієнти, які б застосовувалися при визначенні вартості майна, необхідно. Для села вони мають бути нижчими. В ідеалі їх має затверджувати кожна районна рада індивідуально, адже лише на місцях знають, яка територія є перспективною, яка занепадає. Це ті фактори, які напряму позначаються на попиті, а отже й на ринковій ціні на житло», – каже Шихова.
У керівництві БТІ поділяють зауваження й пропозиції, які люди хочуть адресувати народному депутатові Березкіну, але при цьому мають що дописати й від себе. Зокрема, інша новація – вже згадуваний законопроект про передачу реєстраційних прав підприємствам Держреєстру Мінюсту- вилилася у окреме звернення керівників місцевих БТІ до народного обранця зі сподіванням, що й ці зауваження будуть враховані на загальнодержавному рівні.
Новація №2 – теж незручна і ще дорожча
Зараз на розгляді у Верховній Раді перебуває законопроект, що передбачає передачу підприємствами БТІ реєстраційних справ до підприємств Держреєстру Міністерства юстиції. На місцях уже діють територіальні підрозділи Держреєстру, через які оцінювачі майна та нотаріуси будуть отримувати доступ до реєстраційних справ.
При цьому БТІ нікуди не зникають. За задумом: інвентаризаційна чи то технічна інформація має залишитися у відомстві бюро технічної інвентаризації, а реєстраційна документація (зокрема, щодо майнових прав на ту чи іншу нерухомість ) відійти до підприємств Держреєстру.
Та в бюро відверто не розуміють, як відбуватиметься поділ документів, які, по суті, складають одну повноцінну справу, в якій зібрані всі відомості про кожен об’єкт нерухомості. На думку фахівців, матеріали кожної справи неподільні, а деякі документи відносяться як до реєстраційної, так і технічної сторони питання. Скажімо, рішення суду про поділ майна. Питання, скільки квадратних метрів відійшло тій чи іншій стороні, – до БТІ, а кому саме – до Держреєстру.
«Розриваючи справу, ми отримаємо або дві окремі неповні і незрозумілі справи, або ж кожну з них треба буде доповнювати копіями необхідних документів з іншої частини», – пояснює начальник ОКП «Кіровоградське ООБТІ» Вікторія Шихова.
Та й люди не сприймуть як спрощення процедури необхідність брати довідки не з однієї, а з двох окремих «контор».
Тим часом у БТІ вже порахували, що перешити весь архів підприємства – 150 тисяч справ по 50-800 сторінок кожна – потрібно щонайменше 3,5 роки.
А тому виникає чергове запитання: ринок нерухомості зупиниться на весь той час, поки інженерні працівники БТІ розшиватимуть справи, копіюватимуть папірці і перешиватимуть їх заново? Та й, врешті-решт, за чий рахунок відбуватиметься формування по суті ще одного дублюючого архіву?
Його створення оцінюється у 4,6 мільйона гривень.
«Відокремлення реєстраційних матеріалів від загальних архівних справ – це невиправдана витрата коштів та часу. Доцільним у цій ситуації є розробка й затвердження порядку спільного з Держреєстром доступу до реєстраційних книг. Навіщо створювати ще один архів, якщо він, належним чином обладнаний, вже є?» – зауважує Вікторія Шихова.
Якщо ставити за мету поліпшення процедури, обіцяне її спрощення й здешевлення, треба врахувати всі названі зауваження, кажуть наші співрозмовники «внизу». Залишилось чекати відповіді «згори».
Ірина Нетреба, Перша електронна газета