Згідно з інформацією спеціалізованого порталу нерухомості ЛУН, у Кропивницькому продають нові квартири і котеджі на п’яти об’єктах, тоді як приблизно у такому ж за кількістю населення Тернополі будують 60 будинків, а житло можна придбати в 152 новобудовах. Але для того, щоб пересвідчитися в тому, що в області існує проблема житлового будівництва, не потрібно далеко їздити. Бо навіть у сусідніх Черкасах будують 25 будинків і нове житло можна купити у 35. Тоді як кропивничанам зовсім не просто скористатися державною програмою доступного іпотечного кредитування “єОселя”, яка передбачає певні вимоги до житла в обласних центрах. Пропозицій на вторинному ринку не так і багато, а ціни не порівнянні з якістю житла навіть в аварійних будинках.
Кому доступне придбання житла у Кропивницькому, чому в місті будується в рази менше багатоповерхових житлових будинків, ніж в інших регіонах, як це позначається на реалізації в області державної програми “єОселя” та цінах на вторинному ринку, з’ясовували журналісти “Медіакола” у програмі “На часі”.
Ведучі програми Наталя Кривошей та Андрій Клочек поставили ці та інші запитання начальниці Управління регіонального розвитку, містобудування та архітектури Кіровоградської ОВА Вікторії Куліковій, керівнику управління іпотечного кредитування АТ “ПриватБанку” Володимиру Тижневому, члену Асоціації фахівців із нерухомості України Олександру Головку та редакторці “Першої електронної” Світлані Листюк, якій разом із чоловіком-військовим попри програму “єОселя” так і не вдалося стати власниками власної оселі.
Чому забудовники не поспішають до Кропивницького
“Ситуація з первинним ринком житла дуже специфічна в нашому регіоні. Дивує те, що дуже невелика кількість новобудов. Водночас цей сегмент намагаються максимально замістити приватні, але малі забудовники. Проте ту кількість житла, яку вони будують, не можна порівняти ні за обсягами, ні за характеристиками”, – розповідає ріелтор з понад двадцятирічним стажем Олександр Головко.\
Начальниця Управління регіонального розвитку, містобудування й архітектури Кіровоградської ОВА Вікторія Кулікова вважає, що до війни і напливу переселенців, враховуючи демографічну кризу і трудову міграцію, вторинний ринок цілком задовольняв попит. Тому й не велося активного нового будівництва.
“Кіровоградщина – переважно аграрний регіон. Максимально багатоповерховий розвиток житла характерний лише для Кіровоградського району, особливо містам Кропивницький і Знам’янка. Тому, що нове житло не будувалося, є об’єктивне пояснення. Було достатньо пропозицій саме на вторинному ринку, вони були нижчі за своєю ціною. А нове будівництво тягне за собою і проблеми здорожання будівельних матеріалів, і з вимогами дозвольної системи, і з виконанням багатьох-багатьох функцій. Якщо говорити про будівництво сьогодні, то це ще й питання цивільного захисту, що вплине на вартість квадратного метра”, – вважає Вікторія Кулікова.
За словами Олександра Головка, аналіз ринку інших регіонів свідчать про те, що більшість житла, яке наразі будується в західній Україні, запроєктовано ще 10-15 років тому. А нинішній попит на житло в тих регіонах зумовлений передусім такими трагічними подіями як війна. Власне, тому саме зараз, на його думку, держава започаткувала програму пільгового кредитування “єОселя”.
“єОселя” і є “але”
Однак родина нашої колеги Світлани Листюк стикнулася не тільки з її жорсткими умовами, а й іншими факторами, які змусили відмовитися від оформлення іпотеки на житло за програмою “єОселя”.
Світлана з чоловіком-військовим Олександром, за словами самих же банківських працівників, були одними з перших в області, хто звернувся з цього приводу. Але на той момент через брак чітких правил й інструкцій у жодному з банків їх не змогли проінструктувати. Коли сім’я розібралася практично з усім через “гарячі лінії” і “Дію” самотужки, зібрала потрібний пакет документів і подала заявку, то опинилася перед іншою проблемою.
“З’ясувалося, що не ти обираєш банк-партнер, а банк обирає тебе, – розповідає Світлана. -Ти все робиш правильно з точки зору інструкції й нормативних актів, але банк не хоче з тобою працювати. Нам прямим текстом консультант сказала, що це через те, що ми поставили мінімальний перший внесок. А треба хоча б 800 000 гривень.
Ще одна проблема, з якою зіткнулися, житло потрібно було обрати лише в новобудові, а їх практично немає, та ще й квартира передбаченої програмою квадратури для нашої родини практично з голими стінами коштувала в середньому 4 млн грн. Тобто, ще велику суму потрібно було вкласти в ремонт. Два мільйони, як мінімум. Якби у нас були такі гроші, ми не брали б у держави кредит. І взагалі мені з точки зору споживача, покупця набагато вигідніше купити квартиру на вторинному ринку за мільйон, ніж у новобудові за 4 мільйони”.
Однак на вторинному ринку будинків, введених в експлуатацію не більше ніж 10 років тому в обласному центрі теж не так багато.
Як констатував керівник управління іпотечного кредитування АТ “ПриватБанк” Володимир Тижневий, житла, що відповідає вимогам державної іпотечної програми, в нашому місті практично немає. Змінювати їх держава не планує.
“Нерухомості, яка підпадає під критерії “єОселя” в Кропивницькому практично немає, клієнтв було набагато більше. Й Укрфінжитло, яке займається цією програмою, порушувало це питання. Вже є результати, але на жаль, вони негативні. Нам ще раз натякнули на те, що однією з ідей цієї програми в цілому є відбудова країни, а не тільки допомога соціально важливим категоріям населення. Тому розширення переліку нерухомості для всіх категорій громадян не буде”, – пояснив він.
Але якщо з “єОселею” навіть все вдається, то слід уважно читати умови договору.
“За умовам програми кредит видається під 7%. Але 4% для пільгових категорій компенсує держава. Там багато умов, через які клієнт може втратити цю компенсацію. Ці умови пов’язані зі зміною ситуації у клієнта, – каже банкір. – У договорі передбачений варіант, що якщо компенсації від держави не буде, клієнт згідно з графіком має сплачувати ввесь платіж. Та загалом ми кредитуємо. Наразі лише “ПриватБанк” видав 18 кредитів. Чотири кредити в Кропивницькому, лідером є Олександрія, там – 8, ще є Світловодськ і селище Нове. В цілому ж, у порівнянні з іншими регіонами, Кіровоградщина за кількістю виданих кредитів за програмою “єОселя” нижче ніж на середньому рівні”.
Як дефіцит житла впливає на адекватність цін
“Якщо сьогодні відкрити популярний інтернет-ресурс – це 150 квартир, 150 будинків. Ну, й іншої нерухомості близько сотні. Тобто пропозиція дуже і дуже невелика. В інших регіонах ситуація схожа. У Кропивницькому хрущовку на сьогоднішній день дешевше, ніж за 30 000 умовних одиниць не купиш, маю на увазі двохкімнатну на 40 м²”, – каже Олександр Головко.
В інших регіонах, за його словами, певним рушієм для будівництва і розв’язанням проблеми дефіциту житла стало те, що старі п’ятиповерхівки розбирають, а на їхньому місці будують багатоповерхові будинки. І якщо сьогодні не задумуватися над проблемою житла, то з часом, на думку нашого співрозмовника, вона стане критичною.
Як приклад він назвав мікрорайон Черемушок, де уже сьогодні кілька будинків по вулиці Академіка Корольова і по вулиці Євгена Тельнова мають серйозні тріщини й тримаються на стяжках. Однак і там, каже Олександр Головко, правлять за двокімнатні квартири не менше 40 тисяч доларів тільки тому, що вони з ремонтом.
Як влада приваблює інвесторів?
“Питання відведення землі і питання забудови населених пунктів – це компетенція сільської, селищної й міської рад”, – пояснює начальниця Управління регіонального розвитку, містобудування й архітектури Вікторія Кулікова. – “Що роблять наші території – вони пропонують землю під забудову. Розглядаються можливості добудови недобудів. Плюс є амбітні плани обласного центру – розбудова житлового масиву. Плюс для внутрішньо переміщених осіб, ми заявили на всіх інвестиційних майданчиках, зокрема, й на системі відбудови країни DREAM. Підвантажується будь-який інвестиційний проєкт, в тому числі, що стосується житла. І донори самі проглядають, чи цікава ця пропозиція чи ні. Інвестору важливо знати і прорахувати, хто купить ці квартири. Коли на Кіровоградщині була одна з найнижчих середніх зарплат по України, то кому з київських інвесторів було це цікаво?”.
Водночас, за словами Олександра Головка, на Кіровоградщині також є люди, готові вкласти в будівництво, але вагаються.
“Основна проблема – місце для будівництва. Важливо, щоб місця, які пропонують, мали високу ліквідність. Бо одна справа, коли мова йде про вулицю Чорновола, там житло продаватиметься відмінно. Інша, якщо про Завадівку, де є земля, але кому вона там потрібна. Або хтось будує один-два будинки і готовий будувати інші, але ж у нас не так, як у столиці, де купують житло ще на етапі фундаменту. В нас ніхто так не ризикне”, – розповідає про перестороги місцевих потенційних інвесторів Олександр Головко.
Щодо ролі в забудові міста головного архітектора, якого вже кілька років немає в Кропивницькому, то Олександр Головко вважає так:
“Вона є визначальною. І в нас дуже повільно вносяться зміни в генплан міста. Хоча він не враховував усього, що потрібно зробити, ще коли його приймали. Для регіону дуже важливе будівництво – бо це житло, це робота. І ці два фактори здатні змінити обличчя міста. Воно повністю залежить від архітектури”.
Як приклад, він навів Вінницю, де зараз повністю зносять МАФи, щоб збудувати сучасні будівлі й магазини та перевести людей на офіційні робочі місця, забезпечити податки в бюджет. Він також звернув увагу, що інші міста приділяють увагу типовості забудови.
Як зауважила Наталя Кривошей, на швидкість будівництва впливають й інші фактори крім бюрократичних. Зокрема виробництво будівельних матеріалів, яких, за словами одного з забудовників, на Кіровоградщині бракує. Тож компанія змушена завозити їх із інших регіонів. Проте, на думку Олександра Головка, активне будівництво активізувало б інші галузі, в тому числі й роботу підприємств із виробництва будівельних матеріалів.
На його думку, поштовх для розвитку будівництва в нашій області, яка прихистила тисячі переселенців, могла б зробити держава, збудувавши кілька будинків. Тим більше, що місто підготувало проєкти двох багатоповерхівок для ВПО й для містян.
“Я кричу про те, що у нас багато переселенців, хоча серед них є і проблемні категорії, але є інтелектуальні класні, хороші, сучасні, в яких ми зацікавлені”, – каже Олександр Головко і вважає, що розв’язання проблеми з житлом допомогло б залишити цей цінний для розвитку території людський ресурс.
Що ще важливо для забудовників, про що не говорять чиновники?
“Бізнес, коли вкладає кошти, хоче бачити гарантії, а через оці ось вибори, які ми маємо там через 4-5 років, — у нас зміна влади, певна зміна політики, – розповідає ріелтор про побоювання забудовників щодо зміни правил гри через зміну політичної ситуації. -Людина, яка заходить в регіон, вона хоче бачити стабільність, і щоб наступники виконували зобов’язання попередньої влади”.
А ще краще, вважає Олександр Головко, в цьому питанні дотримуватися господарського підходу, а політику відкинути геть.
“У нас в регіоні вже були такі моменти, коли забудовники йшли, бо їм казали, що близька вам політична структура пішла, тому більше ви будувати не будете”.
Водночас Олександр Головко, як представник громадської ради при міській раді розповів про позитивний досвід, коли йому як представнику громадськості вдалося знайти порозуміння з органами влади й допомогти забудовнику.
Він погодився з ведучими, що громадська рада могла б виступити з ініціативою щодо автоматизації всіх етапів, необхідних для старту будівництва, щоб мінімізувати комунікацію з органами влади й людський та політичний фактор у цій сфері. А також, як варіант, оприлюднити електронну карту вільних земельних ділянок для потенційних інвесторів-забудовників.
Переглянути відео програми “На часі” можна на ютуб-каналі видання “Пульс”. Прочитати текстові версії – в тижневику “Нова газета”, на сайтах “Без купюр” і “Пульс”.
Публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її зміст є виключною відповідальністю групи редакцій «Медіаколо» («Пульс», «Нова газета», «Без купюр») і не обов’язково відображає позицію Європейського Союзу.