1 березня в Україні запустили нову державну програму дешевого кредитування. Ідеться про соціальну іпотеку, відсоткова ставка за користування якою для позичальника не перевищує 7%. Куди поділися ринкові 12, 14 і навіть 24% річних? Нікуди. Держава заявила, що компенсуватиме різницю між витребуваним банком відсотком і тим, який сплачує позичальник. Тож всі, на перший погляд, у виграшній ситуації – люди нарешті можуть взяти дешевий кредит, банки не втратять жодної копійки, ще й зароблять. А в найбільшому виграші – забудовники, у яких значно розширюється клієнтська база і з’являються державні гарантії.
Чи насправді все так просто, прозоро і доступно, з’ясовувала Перша електронна газета.
Умови іпотеки
За умовами Програми, в іпотеку можна взяти квартиру чи приватний будинок разом із земельною ділянкою, які ввели в експлуатацію максимум за три роки до початку старту програми. Тобто, йдеться про житло 2018 року будівництва або таке, що будується нині.
Одна особа чи подружжя без дітей можуть претендувати на максимум 50 м², а на кожного наступного члена сім’ї плюсується ще по 20 м². Наприклад, родина з двома дітьми може претендувати максимум на 90 м², головне, щоб була фінансова можливість оплатити цю розкіш.
Максимальна вартість житла під іпотеку не повинна перевищувати 2,5 млн грн. Але! Максимальний розмір самої іпотеки – 2 млн грн. Хочете дорожче – різницю оплачуєте самостійно.
Також позичальник, залежно від банку, обраного для оформлення іпотеки, вносить:
• 15-25% вартості житла,
• комісію за видачу кредиту у розмірі 0.50 % від суми іпотеки,
• вартість оцінки майна – у середньому від 2100 до 3800 грн,
• послуги нотаріуса від 7 до 12 тис. грн.
Не забуваємо про страхові платежі:
• страхування нерухомості щорічно від 0.3 до 0,5% від її вартості,
• страхування життя позичальника від 0.5 до 0, 65% від суми кредиту щорічно,
• 1% від вартості нерухомого майна – збір на пенсійне страхування.
Ну, а на те, щоб розрахуватися з банком по тілу і відсотках кредиту, позичальник наразі має до 20 років.
Хто може претендувати на соціальну іпотеку
Як завив на Всеукраїнському формі «Україна-30» міністр фінансів Сергій Марченко, така іпотека має на меті забезпечити житлом незахищені верстви населення. Це одинокі громадяни без житла, мешканці гуртожитків й аварійних будинків, військові і переселенці, бюджетники, молоді сім’ї.
Програма висуває до претендентів такі вимоги:
• бути віком до 50 років,
• потребувати поліпшення житлових умов і, бажано, перебувати на квартирному обліку,
• не мати інших іпотечних кредитів,
• мати середньомісячний дохід сім’ї, менший п’ятикратного розміру середньомісячної зарплати в регіоні. Для Кіровоградської області, наприклад, сукупний дохід всіх членів сім’ї має бути меншим за 50 985 грн,
• не мати у власності житлової нерухомості.
Останніх три вимоги стосується також всіх членів сім’ї позичальника.
Та хоч держава обіцяє «доступну іпотеку» всім, хто хоче і має право, останнє слово залишається за… банком!
Що кажуть банки
За даними Національного банку України, середньостатистичний позичальник – це чоловік від 30 до 40 років із середньомісячним доходом майже 50 тис. грн. Також порахували, що останнім часом стабільно зростає не КІЛЬКІСТЬ виданих кредитів, а їх РОЗМІР. Так середня вартість кредиту минулоріч становила близько 1 млн грн.
Першість із оформлення іпотечних кредитів минулого року, як і в попередні 10 років, належить місту Києву, Київській і Харківській областям. Кіровоградщина займає 17 місце. Тут видали 95 житлових кредитів. Це навіть менше, ніж у «бездоріжної» Миколаївщини.
Лідером з кредитування в нашій області є ПриватБанк, який як продає власну нерухомість, так і кредитує вторинний і первинний ринок. За словами фахівця зі споживчого кредитування Центрального відділення кропивницього ПриватБанку Олександра Гука, останнім часом кількість звернень за консультацією щодо іпотеки зросла в середньому на 30%. Проте погоджують кредит далеко не кожному, адже банк також має свої вимоги до позичальника. Зважають передусім на кредитну історію.
ПравексБанк, наприклад, відмовляє майже кожному другому позичальнику. Рівень погодження станом на лютий цього року становив всього 60%. Цей банк не поспішає приєднуватися до державної програми соціальної іпотеки. Серед партнерів поки що ПриватБанк, Укргазбанк, Ощадбанк, Кредобанк, Глобус, Мегабанк і ОТП.
«Іпотека – це задоволення не з дешевих, – каже заступник голови правління Ощадбанку Антон Тютюн. – Й ідея «всім роздати іпотеку», на мою думку, «не літає». Навіть якщо відсоткова ставка буде нуль, то є тіло, яке необхідно рівно сплачувати. Із середнім рівнем доходу населення в нашій країні це взагалі неможливо для масового клієнта. В усіх країнах іпотекою користується середній клас. І у нас основним драйвером розвитку іпотеки буде зростання реальних доходів населення».
Чи є ризики?
Ризики є завжди.
По-перше, якщо з’ясується, що позичальник обманув банк на етапі розгляду документів (приховав наявне майно чи прибутки, дописав членів сім’ї, відписав нерухомість комусь із дальніх родичів тощо), то договір з ним автоматично анулюється. Чи продовжувати договір іпотеки під ринковий відсоток, чи скасовувати його взагалі – вирішуватиме банк.
По-друге, якщо позичальник «прострочив» з оплатою на 90 днів, то для нього пільгове кредитування припиняється. Надалі доведеться «грати» повністю на умовах баку, включаючи сплату пені та інших штрафних санкцій.
По-третє, якщо у Фонді розвитку підприємництва, через який держава реалізує програму іпотеки, не вистачає коштів для погашення своєї частки відсотків, то позичальник сплачує і за себе, і за державу.
І останнє, немає ніяких гарантій, що держава дійсно виплачуватиме свою частку відсотків протягом усіх 20 років, на які розрахована іпотека. Ніщо не заважає уряду через рік, п’ять, десять років скасувати Програму (приміром, за браком фінансування) і тоді в позичальника буде на вибір один із двох варіантів:
- самотужки виплачувати ринковий відсоток за користування іпотекою + тіло кредиту;
- або віддати свою нерухомість банку для погашення іпотеки.
Продати чи здати житло в оренду третім особам не вийде, бо на час дії договору іпотеки накладається заборона на відчуження майна будь-яким чином.
Ще один суттєвий мінус
Якщо ви маєте стабільні прибутки і впевнені в усних державних гарантіях, то умови іпотеки під 7% загалом набагато кращі за все інше, що нині пропонують українські комерційні банки. Проте скрізь є свої мінуси. Найбільший – це вік житла під іпотеку.
Чи багато ви бачили будинків, збудованих протягом останніх трьох років і наскільки вони доступні пересічній людині?
З цим питанням ми звернулися до представниці одного з місцевих рієлторських агентств. Пані Вікторія, яка працює на ринку нерухомості вже майже 15 років, пояснює:
«У Кропивницькому новобудови можна перерахувати на пальцях – ЖК «Ковалівський», 3V-Volkova, White Tower і може ще когось забули. Ці забудовники не звертаються за послугами до рієлторів, бо таке житло, як правило, продає саме себе ще на стадії будівництва. Люди, у яких є гроші, спішать вкласти їх у хорошу нерухомість якщо не для споживання, то для комерційних цілей, – пояснює жінка. – А в кого таких грошей нема, той шукає прийнятні варіанти на вторинному ринку. Сьогодні у Кропивницькому продаються, без перебільшення, тисячі квартир і будинків у приватному секторі. Є такі, що потребують додаткового вкладення, а є варіанти, які я називаю «джек-потом». Це житло з ремонтом, меблями і технікою за суму, яка реально нижча всього того майна, яке отримує покупець разом з нерухомістю. Чому так? Бо люди масово виїжджають з Кропивницього. І це факт».
Щодо новобудов приватного сектору, то пані Вікторія наголошує на зростанні кількості новомодних таунхаусів.
Тобто, ринок молодої нерухомості вкрай обмежений і, до того ж, має свої підступи. Та й ціни кусаються.
Якщо дивитися на прикладі Кропивницького, то квартиру чи будинок площею до 60 м², з ремонтом, меблями і технікою, а якщо уважно пошукати, то ще й з маленьким садочком і гаражем, можна придбати на 8-10 тисяч доларів дешевше, ніж 80 м² голих стін в новобудові. Врахуйте, що окрім іпотеки, власнику новобудови доведеться викласти чималеньку суму на поточний ремонт, облаштування, вмеблювання тощо. А міг би просто зайти і жити.
Для тих, хто наважився
Щоб отримати іпотеку, потрібно спочатку обрати один з банків-партнерів і подати до нього пакет документів:
• заяву на участь у програмі;
• копію паспорта і коду,
• довідку про реєстрацію місця проживання,
• копії свідоцтв про шлюб і народження дітей,
• довідки про доходи позичальника та членів його сім’ї за останні шість місяців;
• довідку про перебування на квартирному обліку.
Банк має 5 робочих днів, щоб розглянути вашу заявку, запросити додаткові документи і довідки, і, врешті, дати свою відповідь.
Отримавши згоду, позичальник і банк укладають договір іпотеки. Позичальник вносить всі необхідні платежі, а банк перераховує гроші продавцеві нерухомості і подає у Фонд розвитку підприємництва копію договору для подальшої компенсації відсотків.
А далі все залежить лише від добросовісності учасників Програми і стабільності в державі.
